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¿Tienen las sociedades derecho de retracto en caso de venta de una finca arrendada?
Los derechos de tanteo y retracto, esto es de adquisición preferente que tiene el arrendatario en caso de venta de una finca rústica, vienen regulados en el art. 22 de la Ley de arrendamientos rústicos, en su modificación realizada por la ley de 2005.
Y por tanto podrán salir al retracto las personas físicas que sea agricultor profesional y aquellas entidades que viene recogidas en el art. 9.2 de la Ley de Arrendamientos rústicos, esto es las cooperativas agrarias, cooperativas de explotación comunitaria de la tierra, las SAT y las comunidades de bienes, y por supuesto siempre que en sus Estatutos se recoja entre su objeto social la actividad agraria.
Por tanto no podrán salir al retracto las sociedades anónimas, ni las sociedades de responsabilidad limitada, ni sociedades civiles, ni colectivas ni comanditarias, ni sociedades anónimas laborales, etc
En suma la legitimación activa para salir al retracto en caso de persona jurídicas viene totalmente reducidas a las cooperativas agrarias, cooperativas de explotación comunitaria de la tierra, las SAT y las comunidades de bienes.
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Celia Miravalles, abogado
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Ley arrendamientos rusticos 2003
Artículo 9. Capacidad y limitaciones a la extensión del arrendamiento.
1. Podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas.
Es agricultor profesional, a los efectos de esta ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del Indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido en el Real Decreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del Salario Mínimo Interprofesional y para el incremento de su cuantía, y cuya dedicación directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo.
2. En todo caso, podrán ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotación comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias de transformación y las comunidades de bienes.
3. Para ser arrendatarias, las personas jurídicas, sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT), deberán tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades complementarias a ésta dentro del ámbito rural, siempre que no excedan los límites establecidos en el apartado 6.
Artículo 22. Enajenación de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente.
1. El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato prevista en el artículo 12 o la de la prórroga tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá respetar la duración total pactada.
2. En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley.
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